수도권 지역을 중심으로 주택담보대출 규제가 한층 더 강화되면서 실수요자의 대출 여건이 크게 위축됐다. 금융위원회는 7월 1일부터 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계'를 본격 시행한다고 밝히며, 고소득층의 과도한 차입을 억제하고 가계부채 증가세를 제어하겠다는 방침을 내놨다. 이번 조치는 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안의 일환으로, 주택담보대출 금리에 추가 가산금리를 부여해 실제 상환 부담을 높게 평가하고, 그에 따라 대출 한도를 줄이는 방식이다.

 

기존의 DSR 규제는 대출자의 연소득 대비 연간 원리금 상환액이 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 제도였으나, 이번 3단계 시행부터는 이른바 ‘스트레스 금리’를 적용해 미래 금리 인상 위험까지 반영하도록 조정됐다. 금리 유형별로 보면, 변동금리는 기존 대출금리에 1.5%포인트를, 혼합형은 1.2%포인트, 주기형은 0.6%포인트를 가산한다. 예를 들어 실제 대출 금리가 4%라면, 적용 금리는 주기형은 4.6%, 혼합형은 5.2%, 변동형은 5.5%로 높아지는 셈이다.

 

이러한 조건에서 30년 만기, 원리금균등상환 방식으로 주담대를 최대한도까지 이용하려면 상당한 수준의 소득이 요구된다. 주기형은 연소득 9200만원, 혼합형은 9900만원, 변동형은 1억200만원 이상이어야 6억원까지 대출이 가능하다. 그러나 연소득이 아무리 높더라도 이번에 도입된 ‘대출한도 최대 6억원’ 제한 규정으로 인해 실제 대출 가능 금액은 그 이상을 넘을 수 없다. 이는 고가주택을 매입하려는 이른바 '영끌' 수요를 원천 차단하려는 의도가 반영된 조치다.

 

 

 

이전까지는 스트레스 DSR 2단계 기준으로 연소득 1억원인 차주가 최대 주기형 6억6800만원, 혼합형 6억4100만원, 변동형 6억700만원까지 주담대를 받을 수 있었다. 하지만 3단계 시행으로 인해 이 금액은 주기형 6억5000만원, 혼합형 6억700만원, 변동형 5억8700만원으로 각각 1800만\~3400만원가량 감소했다. 여기에 새로 도입된 6억원 상한선까지 더해지면서 주기형은 5000만원, 혼합형은 700만원이 추가로 깎여 실제로는 주기형이 6800만원, 혼합형은 4100만원 정도의 대출 한도가 줄어들게 됐다.

 

이러한 조치의 타격은 주로 수도권과 고가주택 거래에서 크게 나타날 것으로 보인다. 실제로 지난달 기준 서울 강남3구와 용산 등 규제지역의 아파트 평균 매매가격은 23억3000만원에 달했다. 이러한 상황에서 20억원 상당의 주택을 구입하려는 고소득자, 예컨대 연봉 2억원인 차주의 경우 기존에는 약 13억9600만원을 대출받을 수 있었지만, 이제는 최대 6억원까지만 가능해져 대출 한도에서 약 8억원이 줄어든다. 이는 고소득 전문직 종사자들이 고가 아파트를 차입 기반으로 매수하고, 그로 인해 인근 부동산 가격까지 끌어올리는 연쇄 효과를 차단하기 위한 방안으로 해석된다.

 

또한 이번 대출 규제 강화에는 생애최초 주택구입자에 대한 LTV(주택담보인정비율)도 기존 80%에서 70%로 하향 조정됐으며, 대출 실행 후 6개월 내 실거주 전입 의무 규정도 포함됐다. 추가 주택 구매 목적의 주담대는 수도권과 규제지역에서 원천 금지되며, 주담대 만기도 최대 30년으로 제한됐다. 이는 일부 차주가 장기 만기로 대출을 설정해 DSR 비율을 낮추는 방식으로 규제를 회피하던 문제를 방지하기 위한 조치다.

 

금융당국은 이번 DSR 3단계 시행을 계기로 시장의 과열과 부채 증가세를 실질적으로 억제할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 추가 규제 가능성도 열어둔 상태다. 필요할 경우 규제지역 내 LTV를 더 낮추거나, 현재는 예외로 분류되는 전세자금대출 및 정책자금대출에도 DSR 규제를 확대 적용하고, 주담대의 위험가중치까지 조정하는 방안을 즉각 도입하겠다고 밝혔다. 이는 가계부채를 더욱 정밀하게 통제하겠다는 강력한 의지를 반영한 것으로, 실수요자와 금융권 모두 이에 대한 대응책 마련이 시급한 상황이다.